由网友 相遇是缘22232 提供的答案：
有风险！！！我的是在淄博市财富陶瓷城,当时是生意极其兴隆,包租,属政府重点工程,后政府查环保,把周围的陶瓷厂全打垮了。结果我的商铺出现了空铺,租金很少,说明政策影响很大。而且有骗人的嫌疑,可以说房地产商铺充满了风险。
由网友 左邻右舍地产观 提供的答案：
本人也有在贵阳购买社区底商的经历, 30多平,总价58万,月租金4800元。我是用按揭支付的,每月还3100元,还有1700的结余。自我感觉还是很划算的。
那么购买商铺要注意什么问题呢？这是自我总结,算是偏保守的投资理念,题主及读者可以参考。
1.只买独立门面,不买产权式商铺。独立门面就是沿街有独立门头的门面,可以自主经营。产权式商铺就是商场或大型综合体里面分出的商铺,交由商业管理公司统一经营。二者最大的区别在于能不能自行支配。
2.租金水平能有5%--6%的年回报率。100万的门面,每个月租金有5000元,一年6万元,相当于16年至17年能回本,就是一套非常不错的门面。
当然有些地段非常不错,只是因为建设周期的原因,暂时租金上不去,可以适当放长回本年限,如果是贵阳的朋友,就知道花果园第一次卖的门面,后面升值了多少。因此还是要多看看周边的规划。
3.自己实地调研租金水平。比如题主每月17000的租金,是销售人员告诉你的,还是你听谁说的？这个必须你多次到实地跟周边的小店主聊天,才能打听得到真实的租金水平,这是决定能不能投资的关键。不要一味相信销售人员的说辞。
4.承诺"售后包租"、"售后返租"、"十年回购"、"不涨价补差价"、"租金达不到补差价"等等,都要谨慎购买。不能说都是虚假承诺,但坑也比较多。
5.购买门面只看人流量,越大越好。购买住房,我们考虑容积率是越低越好,人口密度越小越好,但购买门面,容积率越高越好,人口密度越密越好。不要考虑房子高端与否,只考虑人多不多,旁边最好有医院、菜场、学校等能带来人流的配套。
6.不得不提一点,门面或商铺要变现,就是卖掉,比住宅更困难,如果要投资,做好长期持有的心里和财务准备。
7.门面的面宽和进深比不超过1:2.5 ,层高越高越好,布局方正,不能有过多的梁和柱。对于门面来讲门头越宽越好,因为昭示性更强,就是比较好做门口广告,但一般的小门面,面宽在4米,进深不要超过10米,如果超过就不好用了。
如果只有1层,层高在3.5米左右比较好,如果要当2层使用,有5.8米左右比较好。
在店面的中间位置,不能出现太大的柱,后期不好使用。
8.店门口不要有太高的台阶或要下太高的台阶才能到店面,不要有遮挡物,如电箱、消防栓等。这样不利于客户到店。
9.门面里面最好配置独立上下水、烟道、空调机位等设施,方便后期出租使用。
题主可以自行对照上述8条,决定是否购买。
由网友 乐福居 提供的答案：
从字面上的投资回报率上来看,是一个值得投资的生意,每年租金20万左右,年度回报率高达7%左右,回本时间在15年左右,对于商业地产来讲,这是很高的回报率,一般情况下商铺的回报率只有5%左右,甚至更低4%或者更低的都有,一般情况下,回报率超过250个月,也是就20年的情况下,就不值得投资了,低于200个月,非常值得投资,你的这个也就190个月左右；
超过300个月的回报时间,基本可以放弃投资,190个月,也就是16年左右,如果中间租金还有提升的空间,投资回报时间,不会超过15年的时间,当然这个是没有计算贷款利息的前提下；
160万如果贷款20年的时间,每月还款大概是11000到12000左右,租金基本上能够盖帽,20年的利息100万左右,增加5年的回报率,理论上也是值得投资的,因为租金可以涨价的,对吧！
但是,投资商铺,不是只计算回报率,还要长远的看商铺的发展情况,例如商业综合体,这类商铺的风险在于运营商,在于配套,在于经营项目,没有大型停车场,没有车位不行,没有好的运营团队不行,经营不善不行,商业综合体是一种捆绑式商业模式,和运营商高度捆绑,那么风险就比较大了,这类商铺风险,排在第一位,一点经营失败,商业综合体就变成了废物；
这就是市面上有很多商业综合体,销售产权的一种策略,答应的回报率高达8%左右,实际都是做不到的,一旦经营情况遇到阻碍,那么这个事,就变得复杂了,不给你租金,也没办法！
最值得投资的商铺就是社区商铺,但是社区商铺,又需要很多的数据支撑,包括居住人口密度,消费层次,每天的客流量,主要服务人群是那些等等；还需要经营业态的支撑,一旦经营方向格格不入也是需要付出代价的,这就意味着投资门槛较高,软性门槛太高,需要系统分析；
阿永哥点评：
这里有几个问题,你搞清楚了,你就可以投资,明白了吗？
一是这个回报率,是不是属实,属实的话,就可以投资,另外长远来看,有没有市政变化？
二是购买商业综合体的时候,要小心,需要数据支撑,必须掌握核心,不能相信销售员的嘴巴,因为他是不负责任的,也不需要负任何责任,所有的话术,都是经过训练的,明白吗？
三是投资社区商铺,要比投资商业综合体,还要有保障的多的多；
四是计算自己的账目,投资回报率,自己的资金情况,负债情况,有没有后续保障？
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由网友 首席投资官 提供的答案：
首席投资官评论员董岩
能不能投资小编认为应该从多个方面考虑,我们要考虑正面因素也要考虑负面因素。
首先、我们要考虑社区底商是否成熟,以及社区的主要住户构成,如果整个社区比较成熟,住户构成是当地的收入偏高人群聚集的地方,那么还是很有投资价值的,因为这样将来商铺的出租率也会高。闲置率低了才能保证租金的稳定收入。
其次、我们要考虑银行的利率水平,因为银行的利率水平会影响您未来还贷的多少。您首付160万后还有160万的贷款,如果按照银行的基准利率贷款20年那么总还款额251万多点,利息有91万多,那么您每个月要还10471元左右。
最后我们要考虑您投资的商铺是否还有升值空间,如果商圈很成熟,未来周边的消费人群质量又很高,那么未来升值的空间就大,转售的时候比较容易出手变现。
但是我们不管干什么事情都要考虑到最坏的结果,我们其中要考虑的最重要的问题也有几方面。第一、签订购买合同后一般您这160万就要给开发商了,银行贷款一般在3-6个月左右批下来,然后您就要开始还贷了,这个时候有种可能就是开发商还没有交房,你的房屋手续都还没办,这个期间您房屋是租不出去的,您要负担每个月的还贷但是是没有房租可以抵付的,也就是说我们要考虑这个期间的流动资金问题；第二、也要考虑房屋不一定每时每刻都能租出去,小编就遇到过这样的情况,身边的朋友买了底商当时开发商说的很好,但是总会出现两个租户衔接的时候有几个月的空白期,这个因素也是我们要考虑的；第三、我们要考虑的就是17000的每月租金是开发商为了买房子告诉客户的,还是真正的市场需求就是这样,开发商为了买房子说的话肯定会有水分,我们一定要把这部分的水分挤出来才对。
所以我们做任何的投资都要自己先把问题都想到了,然后调研市场,才能心中有数不被骗到。
如果综合各个方面因素都能达到一个另人满意的结果的话,还是很值得投资的,每月有17000元的租金可以以租养贷,还能剩下6000多元还是很不错的。
由网友 微文闲语 提供的答案：
总价320万的社区底商,每月租17000,按目前的租金,意味着近16年左右可以收回成本。
这个投资回报率目前只能说一般。如果后期房租上涨,10到12年能收回投资成本,那就非常好了。
如果是街铺,这个投资也还可以。商铺的话,真的不建议投资。商‘铺的运营完全看开发商和运营商的能力。
现在全国商铺烂尾的不计其数,一旦烂尾后,不能统一运苦,商铺也就砸在自己手上,无法出租。不像街铺,自己可以单独出租,出售。
个人观点,欢迎大家讨论。
由网友 背影看世界 提供的答案：
这个可不能一概而论,这得要有各种综合条件才能决定你这个买卖是否合算。
在社区底下买一个底商,那我看的话也是可行的,如果价格可以的话。
但是从你这个底商的状况来看,如果320万首付160,还要每个月付1.7万,又是在社区的一个地点,我估计也不会是什么一线城市吧,那么这件事这个买卖有点悬哪。
当然了,底商投资到底如何才可行？如何才华上,那我觉得要从以下几个方面来考虑吧。
首先我们要考虑这个底商所在的城市所在的地区所在的周边环境,这是最主要的。
打个比方说吧,如果你这个地方在北京的王府井,在上海的南京路,在南京的夫子庙在成都的宽窄巷,在这些繁华地段那么你这个底商320万的话,价格应该是可行的啦,当然了,抛开这个价格来说的话,如果价格合理的话,租金各个方面能够满足的话,或者也是可行的。
其次最主要的就是价格了
价格的因素是最关键的,如果说你能够买到一个很便宜的价格,那么真心就能够把钱轻松的回本呢,对吧？还有,如果你的价格买贵了,你不管做什么都不知道呢,那你的成本是太高了,或者说你看走眼了,这是关键的。
第三就是要考虑周边的环境吧,人流是第一位的啦
你社区的话也要看是什么社区,如果是一个高档的大型的社区,40万人口的社区也是有的,那么在这个地方搞一个商铺,那也是黄金商铺了,比如说在北京的天通苑,回龙观,他自身本身就相当于一个大县城,哪一个城市级别的一种居住社区。在这些社区在底商底下,你随便做一个包子铺,那钱都是哗哗的流啊。
第四点就是你买底商的时候就要考虑你的地位了。
比如说这个地方开一个小饭馆可行,但不一定开理发店可行,或者说这个地方开小超市可行,但并不代表开小书店可行,这个地方开一个小包子铺可行,并不代表开一个小面馆也可行,总之你的定位是要经过前期调研和认真分析,才能做出最终切合实际的判断。
还是那句老话,投资有风险,冲动需谨慎。
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由网友 跨境创业郎 提供的答案：
感谢官方邀请。我的观点是值得投资。
理由如下：首先在能投资的首付160万的前提或者立场是你的财富是大于160万的,也可以理解成你有这投资的160万的闲钱。那么接下来我就帮你预算一下。
- 假如每月租金17000不变的条件下,首付的160万,你差不多需要10年能拿回这一部分投资的本钱。
- 假如你首付之后剩余按揭的160万余款每月没有利息,按17000每月的租金,差不多要10年能还清这一部分余款。当然了,按揭肯定是需要利息的,同时你商铺的租金十年时间也是要上涨的,如果求平均值十年利息和上涨的租金部分基本上是相互持平的。
所以,这就是我说值得投资的原因和解释,你用这160万的闲钱（前提是你有钱）,投资20年,得到了价值320万的商铺,当然这也是忽略了或者低估了其中的所有风险,实际过程中可能会有一些变故或者优势。
我是郎先平,专注于社会问答板块,欢迎大家关注我,在我个人主页,有更多关于社会类问题的优质回答。
由网友 顺丰66549934 提供的答案：
这么好的商铺会轮到你买,不要听房产中介,房地产公司,忽悠,请先把月17000的租金,前面的1字去掉,然后准备三天两头退租的风险,如果真有这么好的事,我买下来租给你每个月12000,让你白白赚5000一个月
由网友 夏邑房产老司机 提供的答案：
现在从事房产销售的我认为,总价320万的社区底商,每月租17000,还是值得投资的,按目前的租金,年收益已经达到6.3%高于银行贷款利息。同时你铺子的租金也是要上涨的,门面物业本身的一个升值空间。
如果是沿街门面铺子,这个投资还是可以的。纯商铺的话,真的不建议投资。商铺的运营完全看开发商和运营商的能力。现在全国商铺烂尾的不计其数,一旦烂尾后商铺也就砸在自己手上,无法出租,不像街铺,自己可以单独出租,出售。
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